Die Verantwortung für die Trinkwasserhygiene endet nicht an der Haustür. Vermieter und Betreiber stehen in der Pflicht, die Wasserqualität regelmäßig zu prüfen, da laut Umweltbundesamt jährlich mehrere tausend Fälle von Legionellose registriert werden, die auf kontaminiertes Trinkwasser zurückzuführen sind. Besonders Vermieter und Betreiber von Gebäuden mit öffentlicher oder gewerblicher Nutzung müssen sicherstellen, dass das abgegebene Trinkwasser den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) legt hierzu klare Regeln fest. Unwissenheit kann nicht nur zu gesundheitlichen Risiken führen, sondern auch zu rechtlichen Konsequenzen.
Hintergrund & technische Erklärung
Was ist eine öffentliche und eine gewerbliche Nutzung?
Die Trinkwasserverordnung unterscheidet zwischen öffentlicher und gewerblicher Nutzung:
- Eine öffentliche Nutzung liegt vor, wenn Trinkwasser in Einrichtungen angeboten wird, die der Allgemeinheit zugänglich sind, etwa Krankenhäuser, Pflegeheime, Schulen, Hotels oder Sportstätten.
- Eine gewerbliche Nutzung besteht, wenn das Bereitstellen von Trinkwasser Teil einer wirtschaftlichen Tätigkeit ist, beispielsweise bei der Vermietung von Wohnraum oder im Gastgewerbe.
Treffen beide Kriterien zu, gilt die strengere Regelung der öffentlichen Nutzung. Ein klassisches Beispiel sind privat betriebene Pflegeheime oder Hotels, die sowohl gewerblich als auch öffentlich genutzt werden.
Rechtliche Grundlagen und Prüfpflichten
Laut § 14b der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) müssen Betreiber von öffentlich oder gewerblich genutzten Trinkwasseranlagen regelmäßig Untersuchungen auf Legionellen durchführen. Die Pflicht besteht, wenn eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung (mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Rohrleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und Zapfstelle) betrieben wird. Diese Prüfungen sind mindestens alle drei Jahre fällig, in öffentlichen Einrichtungen sogar jährlich.
Praktische Lösungen & Empfehlungen
Welche Maßnahmen sollten Vermieter ergreifen?
Vermieter und Betreiber können mit einfachen, aber wirksamen Maßnahmen das Risiko einer Verunreinigung senken:
- Regelmäßige Prüfung: Durchführen von Trinkwasseruntersuchungen nach den Vorgaben der TrinkwV.
- Temperaturkontrolle: Warmwasser sollte konstant auf mindestens 60 °C gehalten werden, um Legionellenwachstum zu verhindern.
- Wasseraustausch sicherstellen: jede Zapfstelle am besten täglich benutzen. Schafft man das nicht, kann man alle drei Tage kräftig spülen.
- Dokumentation: Alle Wartungs- und Prüfmaßnahmen müssen nachvollziehbar dokumentiert werden.
Checkliste für Vermieter
- Besteht eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung?
- Wird die Anlage gewerblich oder öffentlich genutzt?
- Sind Prüfintervalle gemäß TrinkwV eingehalten?
- Werden Temperaturvorgaben erfüllt?
- Gibt es Maßnahmen zur Stagnationsvermeidung?
- Liegt eine Dokumentation der Wartungen und Prüfungen vor?
Häufige Fehler & Mythen
„Mein Mietshaus ist nicht öffentlich, also habe ich keine Pflichten“
Ein weitverbreiteter Irrtum ist, dass private Vermieter von der TrinkwV nicht betroffen sind. Tatsächlich gilt die Pflicht zur Legionellenprüfung auch für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung, wenn eine gewerbliche Nutzung (Vermietung) vorliegt.
„Einmal geprüft, immer sicher“
Selbst wenn eine Wasseruntersuchung unauffällig bleibt, können sich durch bauliche Veränderungen oder Stillstand in Leitungen Legionellen ansiedeln. Regelmäßige Wartung ist unerlässlich.
„Ich bin nur der Verwalter, nicht der Betreiber“
Nach der Rechtsprechung des BGH ist Betreiber einer Anlage, wer die tatsächliche Herrschaft darüber ausübt und Anweisungen erteilen kann. Damit können auch Hausverwaltungen oder Eigentümergemeinschaften in der Verantwortung stehen.
Fazit & Handlungsaufforderung
Die sichere Bereitstellung von Trinkwasser ist für Vermieter und Betreiber nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch eine Frage der Verantwortung gegenüber Mietern und Nutzern. Regelmäßige Prüfungen, Wartung und eine verantwortungsvolle Nutzung sind die besten Mittel, um gesundheitliche Risiken zu vermeiden.